Podatek od nieruchomości

W tym wpisie:

Nie ma się co oszukiwać, że – dla wielu z nas – posiadanie własnej nieruchomości jest spełnieniem marzeń. Niezależnie od tego czy jest to mieszkanie w bloku, grunty orne, działka budowlana czy już gotowy domek z ogródkiem – myśl o własnej posiadłości jest tą z tych pozytywnych. Od początku pandemii obserwuje się wzrost wartości nieruchomości, a jak wiemy – jest wartość -jest podatek. Jego wysokość jest tym wyższa, im wyższa jest wartość danego obiektu. 

Jakie typy nieruchomości objęte są podatkiem, jak go wyliczyć i Ustawodawca przewidział jakieś zwolnienia z tego tytułu?

 

Czym jest podatek od nieruchomości?

Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych  – jak sama nazwa wskazuje – podatek od nieruchomości dotyczy nieruchomości.

Zaliczany jest do grupy tzw. podatków majątkowych (przesłanką nałożenia obowiązku podatkowego jest posiadanie przez podatnika określonego majątku – w tym przypadku nieruchomości i budowli). Podatek ten jest podatkiem lokalnym, co oznacza, że organami podatkowymi są organy wykonawcze gmin.

Zgodnie z art. 2 powyższej ustawy  opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają:

  • grunty
  • budynki lub ich części
  • budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Za budynek w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, uznaje się obiekt budowlany posiadający fundamenty i dach,  trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych np. dom, mieszkanie, garaż.  

Z kolei budowla zgodnie z prawem budowlanym jest to obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, oraz urządzenie budowlane  związane z obiektem budowlanym, zapewniający możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem np. lotnisko, tunel, wiadukt, most. 

Podatnicy podatku od nieruchomości

Podatnikami omawianego podatku są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

  • właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych
  • posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych
  • użytkownikami wieczystymi gruntów
  • posiadacze mienia publicznego na podstawie zawartej umowy lub bez takiej umowy.

Podstawa opodatkowania

W zależności od przedmiotu opodatkowania podstawą opodatkowania podatkiem od nieruchomości jest:

  • grunty – powierzchnia,
  • budynki – powierzchnia użytkowa,
  • budowle – odpisy amortyzacyjne lub wartość rynkowa.

Ponadto,  obiekt określony jako przedmiot opodatkowania może zostać opodatkowany tylko raz, tzn. obiekt, który mieści się w definicji budynku, nie może być jednocześnie opodatkowany jako budowla.

 

Obowiązek podatkowy

Powstanie obowiązku podatkowego określa się na pierwszy dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaistniały przesłanki stanowiące podstawę powstania tego obowiązku. Do okoliczności takich zaliczamy m.in. zakup nieruchomości, dziedziczenie lub wzięcie w posiadanie samoistne. W przypadku gdy okolicznością uzasadniającą obowiązek podatkowy jest istnienie (np. budowa) budowli lub budynku albo ich części, wówczas zobowiązanie podatkowe powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym zakończono budowę lub w którym przystąpiono do użytkowania budowli lub budynku albo ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.

Nieruchomości zwolnione z podatku

Nie każda nieruchomości jest ustawowo obciążona przymusem fiskalnym. Opodatkowaniu nie podlegają:

  • użytki rolne oraz lasy, poza tymi zajętymi na prowadzenie działalności gospodarczej (podlegają one natomiast podatkowi rolnemu lub leśnemu);
  • nieruchomości, które są własnością państw obcych lub organizacji międzynarodowych albo przekazane im w użytkowanie wieczyste, na mocy ustaw, umów lub zwyczajów międzynarodowych;
  • grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi (poza gruntami pod wody jezior lub zbiorniki sztuczne);
  • grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi;
  • nieruchomości lub ich części zajęte na potrzeby organów jednostek samorządu terytorialnego, w tym urzędów gmin, starostw powiatowych, urzędów związków metropolitalnych i urzędów marszałkowskich;
  • grunty zajęte pod pasy drogowe dróg publicznych w rozumieniu przepisów o drogach publicznych oraz zlokalizowane w nich budowle – z wyjątkiem związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż utrzymanie dróg publicznych lub eksploatacja autostrad płatnych;
  • nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa, które wchodzą w skład Zasobu Nieruchomościu

Rolnicy nie płacą podatku od nieruchomości, ponieważ są opodatkowani podatkiem rolnym. Korzystający z działek w Rodzinnych Ogrodach Działkowych są zwolnieni z obu tych podatków, o ile zabudowana powierzchnia altany nie przekracza 35 m². W przypadku posiadaczy spółdzielczych własnościowych praw do lokalu podatek od nieruchomości płaci spółdzielnia, która wlicza go do swoich miesięcznych opłat. Władze miasta mogą ustanowić zwolnienia z podatku od nieruchomości. 

Terminy zapłaty podatku od nieruchomości

Osoby fizyczne opłacają ten podatek w czterech ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego – do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada. Jeżeli jednak kwota z tytułu podatku od nieruchomości jest nie większa niż 100 zł, należy ją zapłacić jednorazowo do 15 marca.

Jak wyliczamy wysokość podatku?

Wysokość maksymalnych stawek podatku od nieruchomości, liczonych od powierzchni budynku/mieszkania lub gruntu, została określona w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Co roku Minister Finansów waloryzuje te stawki w oparciu o wskaźnik cen towarów i usług.

Obwieszczenie Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 22 lipca 2021 roku w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2022 wskazuje aktualne stawki na rok 2022. Zgodnie z nim maksymalna wysokość stawek podatku wynosi:

  • od gruntów:

-związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 1,03 zł za 1 m2 powierzchni (w 2021 – 0,99 zł);

-pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych– 5,17 zł za 1 ha powierzchni ( w 2021 – 4,99 zł);

-pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 0,54 zł za 1 m2 powierzchni ( w 2021 – 0,52 zł);

  • od budynków lub ich części:

-mieszkalnych – 0,89 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej (w 2021 – 0,85 zł);

-związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 25,74 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej (2021- 24,84 zł);

-zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 12,04 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej (2021- 11,64 zł);

-zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych – 5,25 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej (2021- 5,06 zł);

-pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 8,68 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej (2021 – 8,37 zł);

  • od budowli – 2% ich wartości określonej na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 3–7.

W przeciwieństwie do podatku dochodowego – wysokości podatku od nieruchomości nie trzeba ustalać samemu. Obowiązek ten ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nakłada na gminy, które są zobowiązane do wystosowania stosownej decyzji do właścicieli nieruchomości.

Warto również wiedzieć, że zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych to właśnie rady gmin określają wysokość ostatecznych stawek podatku od nieruchomości, które mogą okazać się mniejsze od stawek ogłaszanych przez Ministra Finansów. Gminy mogą ponadto dokonywać różnicowania stawek, uwzględniając m.in. lokalizację, stan techniczny i wiek budynków.